CERTIFICATO DI AGIBILITÀ
Vediamo di seguito che cos'è il certificato di agibilità edilizia, in cosa consiste, quando richiederlo, a chi rivolgersi secondo lo Studio Tecnico Ing. Loreti. Contattaci per la tua richiesta di agibilità.
Cos'è il certificato di agibilità
Il certificato di agibilità (anche detto certificato di abitabilità) di un immobile è un documento ufficiale che attesta la presenza di sufficienti condizioni di sicurezza, salubrità, igieniche e risparmio energetico di un edificio e di tutti i suoi impianti. In alternativa alla richiesta del C.d.A. è possibile presentare una SCA (segnalazione certificata di agibilità).
Secondo il Testo Unico dell'Edilizia, il certificato di agibilità di un immobile è un documento rilasciato dall'ufficio comunale competente che certifica il rispetto normativo delle condizioni di igiene, salubrità, sicurezza e risparmio energetico dell'immobile stesso e degli impianti contenuti in esso. Il T.U.d.E. disciplina giuridicamente il C.d.A. (DPR 380/01) agli articoli 24, 25 e 26 non solo viene data la sua definizione ma sono descritti anche i tempi e requisiti per la richiesta.
Tale certificazione può essere rilasciata sia per l'intero edificio che per un immobile presente al suo interno secondo precise indicazioni.
Per molto tempo i termini di agibilità e abitabilità sono stati confusi e usati indistintamente, per saperne di più leggi questo articolo che ne spiega le differenze.
Quando si richiede l'agibilità edilizia
Il certificato di agibilità o abitabilità è un documento fondamentale per dimostrare la regolarità urbanistica dell'immobile. È obbligatorio richiedere la certificazione per:
- la compravendita di una casa;
- la locazione (affitto) di una casa;
- esercitare un'attività commerciale su immobili non residenziali;
- esercitare il diritto abitativo;
- permettere il ricongiungimento familiare.
L'omissione o la mancanza di tale certificazione, nei casi in cui è prevista, fa incorrere il responsabile in una pena pecuniaria che è variabile rispetto ai giorni di ritardo del termine dei lavori.
Secondo il Testo Unico dell'Edilizia, il certificato di agibilità deve essere presentato nei seguenti casi:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni totali o parziali;
- sanatorie;
- interventi sull'edificio esistente che influenzano i cosiddetti parametri normativi (di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico) dell'immobile o impianti installati e/o comportino la realizzazione di opere con cambio di destinazione d'uso.
Ogni comune o amministrazione locale ha poi la propria definizione di quali siano gli interventi che sono soggetti al rilascio dell'agibilità.
L'obbligo di questo certificato riguarda tutti gli edifici che sono stati costruiti a partire dal 1934 in poi.
Come e dove si richiede il certificato di agibilità
Il certificato di agibilità (o abitabilità) fino a non molto tempo fa doveva essere rilasciato dal responsabile dell'Ufficio Tecnico competente del Comune in cui sono state eseguite le opere edili. A partire dal 2016 però è stata introdotta un'importante novità: non sono più i Comuni a dover rilasciare il certificato di agibilità ma sono i soggetti titolari del permesso di costruire (P.d.C.) a presentare una segnalazione certificata di agibilità (S.C.A.) insieme ad una determinata documentazione.
Il certificato di agibilità può quindi essere visto come un'autocertificazione del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico incaricato. Nella pratica è possibile perciò dare l'incarico della richiesta del C.d.A. a un professionista abilitato (geometra, ingegnere, architetto) a presentarlo su procura del richiedente (proprietario o successori) presso lo Sportello Edilizia e Urbanistica, entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori. La mancata presentazione della domanda prevede l'applicazione di una sanzione pecuniaria che va dai 77 ai 464 euro.
Lo studio tecnico Ing. Loreti viene in aiuto nel disbrigo di pratiche per l'ottenimento dell'agibilità, le quali richiedono specifiche competenze tecniche.
Documentazione da allegare
La richiesta di agibilità deve essere composta, oltre che dal Modello unificato di Segnalazione certificata di Agibilità, da varia documentazione da allegare non sempre obbligatoria:
- dichiarazione di conformità degli impianti installati ai sensi del DM 37/08;
- dichiarazione di conformità delle opere di accessibilità realizzate alla normativa vigente;
- dichiarazione sottoscritta dal richiedente rispetto le norme di igiene edilizia;
- attestato di variazione catastale;
- documentazione di cambio destinazione d'uso;
- copia della dichiarazione di accatastamento dell'edificio;
- documentazione relativa all'isolamento termico;
- documentazione relativa all'isolamento acustico;
- documentazione e certificato di rispetto delle norme di prevenzione incendi rilasciato dai Vigili del Fuoco;
- certificato di collaudo statico in caso di opere che modifichino la struttura o siano presenti eventuali ascensori;
- certificato dell'Ufficio Tecnico competente che attesta la conformità delle opere strutturali in relazione alla zona sismica;
- fascicolo del fabbricato;
- attestato di prestazione energetica APE.
Costo del certificato di agibilità e scadenza
Il semplice costo del certificato di agibilità è una variabile che differisce in base al Comune in cui si sta facendo la richiesta e definisce esclusivamente i diritti di segreteria per il rilascio. La richiesta e deposito dell'agibilità invece è una voce di preventivo che si riferisce a più prestazioni.
Generalizzare i costi di richiesta non è possibile perché ogni caso è a sé e ha una storia e opere differenti. Si può partire da una semplice protocollazione della pratica puntuale senza ricorrere a particolari interventi fino a dover cambiare la destinazione d'uso, aggiornare il Catasto, effettuare pratiche strutturali, collaudi statici, ritrovare documentazione negli archivi degli organi competenti ed altro ancora.
Secondo quanto detto, i costi della parcella del professionista abilitato sono molto variabili e dipendono dal tipo di immobile, dalle opere da effettuare e dalle tariffe di mercato.
Il certificato di agibilità non ha una scadenza. Non è previsto un rinnovo, a meno che vengano effettuati degli interventi che influenzano le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell'edificio o degli impianti ivi installati.
Immobili senza agibilità e abitabilità
Il certificato di abitabilità è stato introdotto a partire dal 1934, perciò un immobile detto ante '34 è sicuramente sprovvisto di certificazione, a meno che sia stato depositato in seguito a interventi che modifichino i parametri citati nei paragrafi precedenti. Per questa tipologia di immobili è possibile sia la compravendita che l'affitto per assenza del certificato di agibilità.
Dal 1934 e prima del 1967 (ante '67) l'abitabilità veniva concessa dal Podestà. A partire invece dal 1967 con la legge Ponte, appare per la prima volta la dichiarazione di abitabilità o agibilità.
Per poter stabilire se l'immobile sia ante '34 o ante '67 è necessario indagare ogni documento alla ricerca di una prova che confermi l'edificazione dello stabile nel determinato periodo storico.
Per immobili costruiti dopo il 1967, l'assenza ingiustificata del certificato di agibilità o la mancata presentazione della segnalazione certificata di agibilità (SCA) non viene considerato illegale nel caso di compravendita o locazione. Il notaio, se entrambe le parti sono in accordo, può redigere l'atto notarile anche senza la presenza del certificato.
Senza un'agibilità però non si potrebbe abitare un immobile, perciò la sua mancanza giustifica la risoluzione del contratto di locazione oppure può avviare un contenzioso tra la parte venditrice e la parte acquirente per il risarcimento del danno atta al ripristino della conformità e legittimità urbanistica dell'immobile.
Superbonus 110 senza certificato di agibilità e abitabilità
Nel caso in cui l'immobile sia sprovvisto del certificato di agibilità e abitabilità, secondo l'Agenzia delle Entrate (in risposta all'interpello 167 del 10/03/21) è possibile usufruire del Superbonus 110%, nei limiti di spesa previsti. Non vi è però così tanta chiarezza da parte dell'amministrazione finanziaria che fa riferimento ai richiami normativi della certificazione di agibilità, presupponendo valutazioni tecniche che spettano al Comune di appartenenza.
Per scoprire tutte le informazioni sul Superbonus 110% segui la pagina dedicata.
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Quando si è nella necessità di fare richiesta per certificato di agibilità di un immobile, di verificarne la correttezza, conformità oppure si ha bisogno di una consulenza prima di stipulare un contratto, affidati a degli esperti. Affidati allo Studio Tecnico Ing. Loreti.
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